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本站讯:热烈祝贺朱运德律师当选为深圳市律师协会风险管理委员会副主任。

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本站讯:2012年12月26日下午,朱运德律师就状告广深港高铁票价过高案接受中央电视台唐记者专门采访。

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本站讯:2012年4月19日深圳电视台都市频道《第一现场》报道了朱运德律师作为专家律师参与调解录制的《第一调解》

栏目《上门女婿的烦恼》

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本站讯:根据中国农业银行信用卡中心(2011)112号文件批复,广东德纳律师事务所于2011年7月正式成为中国农业银行

湖南分行信用卡委外催收机构。广东德纳律师事务所长沙分所于2011年8月正式入围湖南省股权交易所中介机构。

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本站讯:2012年2月17日广东德纳律师事务所朱运德律师接受深圳晚报的邀请担任其特约评论员评论: 父亲抱着无肛幼女去法院受审。

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本站讯:2012年2月19日广东德纳律师事务所朱运德律师接受深圳电视台的邀请担任请特约评论员评论:父亲抱着无肛幼女去法院受审。

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本站讯:2012年2月21日广东德纳律师事务所朱运德律师接受深圳电视台邀请担任其《第一调解》栏目的律师观察团员。

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本站讯:2011年6月16日广东德纳(武汉)律师事务所经湖北省司法厅批准在武汉正式成立。

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本站讯:2011年5月月27日广东德纳律师事务所与台湾地区张北两岸联合法律事务所在福州共同签署了《两岸法律服务合作协议书》,从此我所可以办理台湾和大陆有关台湾法律事务。

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本站讯:2011年5月16日《羊城晚报》特约深圳律师朱运德律师评论:3.18厘米肿瘤CT片没看出?

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本站讯:2011年5月6日《深圳电视台》都市频道特别报道朱运德律师承办的4.10冯玉江故意杀人案之《19岁少年殒命酒吧》评论嘉宾。

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本站讯:2011年4月16日《深圳电视台》都市频道特邀朱运德律师担任《亿万富婆的爱情买卖》的法律评论嘉宾

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本站讯:2011年3月31日《深圳晚报》特约朱运德律师评论:女教师开车三撞交警。

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本站讯:2011年3月25日《深圳婚姻家庭律师网》首席律师朱运德应中国移动集团广东有限公司茂名分公司邀请在茂名全球通大厦进行《婚姻法与婚恋法律风险防范》讲座,该讲座深受移动员工欢迎。

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本站讯:2011年2月13日《深圳电视台》财经频道特别报道朱运德律师联合其他律师向全国人大常委会提交扩大暴力乞讨罪的受害人的范围的立法建议书,该行为已引起很大社会反响。

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本站讯:2011年2月12日《深圳电视台》都市频道《第一现场看》特别报道朱运德律师向全国人大提交关于扩大强迫乞讨罪受害人的范围的立法建议书。该节目很受观众关注。

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本站讯:2010年12月24日《深圳电视台》都市频道《鞫说好看》特约朱运德律师评论:香港女士李群喜申请法院强制执行王涛搬离被侵占的房屋一案。该节目很受观众关注。

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本站讯:2011年1月15日《深圳电视台》都市频道《鞫说好看》特约朱运德律师评论:韩国女士金某玉申请福田法院强制执行石某拖欠其女石某美抚养费一案。该节目很受观众关注。
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本站讯:2010年12月24日《深圳电视台》都市频道《鞫说好看》特约朱运德律师评论:香港女士李群喜申请福田法院强制执行王涛搬离被侵占的房屋一案。该节目很受观众关注。

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本站讯:2010年12月6日《人民日报》(人民网)特约朱运德律师评论:深圳民间高回报承诺吸揽资金现象愈演愈烈。该报道被各大媒体转载。

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本站讯:2010年12月17日广东德纳律师事务所长沙分所“广东德纳(长沙)律师事务所”成立。

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本站讯:热烈祝贺广东德纳律师事务所朱运德律师、陈峻峰律师、刘芳律师、史亚新律师一行四人参加香港贸发局主办的国际中小企业博览会,并在参加forum中小企业论坛。在会上朱运德律师等与国际众多中小企业家进行了广泛交流。

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本站讯:热烈祝贺广东德纳律师事务所成为中华全国律师协会主办的《中国律师网》和《中国律师》杂志协办单位。

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本站讯:热烈祝贺广东德纳律师事务所于2010年10月18日通过了中国人民银行主管的中国银行间市场交易商协会的资格审查并成为了该协会会员单位。从此朱运德律师所在广东德纳律师事务所的所有律师具备了各银行承认的为企业申请发行债务融资工具提供法律服务并出具的《法律意见书》和《律师工作报告》的资格。

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本站讯:2010年5月4日,广东司法厅公开发布韩国金美玉女士对《中国顾问律师网》首席律师朱运德律师感谢信,称朱运德律师为广大律师树立了良好典范。

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本站讯:2010年4月7日,《深圳晚报》报道《中国顾问律师网》首席律师朱运德律师面对举目无亲、经济困难的韩籍金美玉女士和未成年女儿石贤美的求助,减免一万五千元律师费,为石贤美向其父追索抚养费纠纷一案中提供法律援助。

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2009年5月21日,由深圳市采购中心组织的深圳市政府采购律师服务类项目预选供应商公开招标大会正式落下帷幕的,经评标委员会评定、采购人确认和社会公告等严格程序,《深圳律师网》首席律师朱运德先生所在的广东德纳律师事务所从全深圳200多家律师事务所中脱颖而出,成功竞标为深圳市政府法律服务供应商。

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2009年8月1日,由中国邮政储蓄银行深圳深圳分行组织的采购律师服务类项目(2009年度小额贷款等债务清收)的公开招标大会正式落下帷幕的,经评标委员会评定、采购人确认和社会公告等严格程序,《深圳律师网》首席律师朱运德先生所在的广东德纳律师事务所从全深圳200多家律师事务所中脱颖而出,成功竞标为中国邮政储蓄银行深圳深圳分行唯一的2009年度小额贷款等债务清收的公开中标法律服务供应律师事务所。

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2007年12月3日,应中国缝纫机械设备协会和浙江美机缝纫机有限公司的邀请,《中国顾问律师网》首席律师朱运德先生在中国海南省三亚市力合作度假养生中心的会议中心成功举办了《企业狼道赊销管理》讲座,该讲座深受全国缝纫机经销商喜欢。

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热烈祝贺朱丽萍小姐和张兴国先生诉深圳市某投资有限公司房地产买卖合同纠纷一案第一审和第二审均胜诉,同时成功将预付房款执行到位。在此谨向广东德纳律师事务所朱运德律师表示深深的感谢!

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热烈祝贺深圳市安邦信电子有限公司诉湛江经济开发区立普自动化设备有限公司拖欠货款纠纷一案中,在只有增值税发票而其他证据缺失的情况下,第一审成功胜诉。胜诉金额人民币70万元整,同时谨向广东德纳律师事务所商帐追收团队及负责人朱运德律师表示感谢和敬意!

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热烈祝贺《深圳律师网》朱运德律师当选为深圳市律师协会房地产和建设工程委员会委员。
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房地产企业进行税收筹划的思路
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发布者:朱运德律师编辑 阅读:2837次

房地产企业涉税违法的代价不断加大,税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何做税收筹划提供一些思路。
关键词:房地产企业;税收筹划;思路
近年来,房地产企业偷漏税情况严重。以北京市为例,从2003年—2005年,北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查,被查出有问题的企业725家,其中千万元以上案件24起,有问题比例为66%;检查总计查补10.05亿元,滞纳金一项,就收取5891万元,而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万,达到1817万元。
税务机关已将房地产行业纳税情况确定为监管重点,并且正积极探索建立房地产行业纳税评估模型,还计划与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度,以加强对房地产开发企业与应纳税额有关数据的采集、监控和分析能力,同时在行政程序上规范纳税人的税务登记行为,建立档案,以便全程跟踪。此外,税务机关还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。可以明显预见,房地产企业涉税违法的代价将进一步加大,税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何对其经营活动进行税收筹划提供一些思路。
(一)从节税空间大的税种和纳税人构成入手
房地产企业在进行税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值。从理论上来讲,应选择税收优惠多,税负伸缩弹性大的的税种作为切入点,例如土地增值税对房地产企业而言,就是一个具有很高税收筹划价值的税种,原因有两个:一是其税率比较高,税负重;二是其税率为超率累进税率,跳跃性大,不同级次之间税收负担的差距大,土地增值税税率为四级超率累进税率,税率从30%到60%,增值率越低,税率越低,《土地增值税暂行条例》第8条规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。因此土地增值税筹划的余地也大。
从纳税人构成切入。我国大量税收共同的特点是以企业的某种类别身份为基础。因此房地产企业进行税收筹划时可以考虑能否避开成为某税种纳税人,从而实现节税目的。例如,《增值税暂行条例》第五条规定,一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务,为混合销售行为。依据混合销售按照“经营主业”划分只征一种税的原则,企业有充分的空间进行税收筹划以获得适合自己企业和产品特点的纳税方式。设有一房地产开发企业兼营房屋出租,属于增值税一般纳税人,向另一单位出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收电话、水电费。若不对这些费用分别核算,根据《增值税暂行条例》的规定,用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣,这样就加重了企业税收负担。企业可以通过分别核算和收取这些费用,将其中所包含的增值税予以抵扣。
(二)寻找变量
税收筹划过程就是不断发现并引入变量的过程。所谓变量,就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。影响应纳税额的两个最直接、最根本地因素是计税依据和税率,计税依据越小,税率越低,应纳税额越少,其它间接因素都通过这两个因素其作用。虽然这两个因素在不同税种中的内容不同,但采取的筹划方法都得从这两个方面下功夫。
另外,税收筹划从某种意义上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款来实现减轻纳税成本的目的,房地产企业应寻找在相关税收政策中的特定条款,并加以充分利用。这些条款包括三类:
差异性条款。例如房地产业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税,土地增值税税率为四级超率累进税率,税率从30%到60%,增值率越高,税率越高,其他业务收入相对于房地产销售收入,涉及的税负主要是营业税,不缴纳土地增值税,税负轻一些。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修,可以考虑将其作为单独的业务进行核算,分解房地产价格,这样还可能有效降低房地产的增值率。
选择性条款。税制设计和税收政策中规定了不同的纳税处理模式,对一种纳税主体规定了二选一的纳税方法,纳税人就可以通过测算,选择一种纳税成本较低的纳税处理模式。例如根据《房产税暂行条例》第3、4条的规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异,在这种情况下,就存在税收筹划的空间。企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。
优惠性条款。我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策,房地产开发企业可以充分创造条件,通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定的通知》的规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营企业中时,暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税。在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征土地增值税。
(三)遵循成本收益原则
房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益,而不是某一环节的税收利益,各税种之间是相互联系、相互依存的,某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析,以判断经济上是否可行。
以房地产企业增值税筹划为例,合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲,控制、降低增值率有三个办法:降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务,同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升,企业应着眼于总体税后净收益最大化,对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅,销售价格共计3100万元,按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下:增值额=3100-2500=600,增值率=600/2500=24%,取第一档税率30%,应纳土地增值税额=600*30%=180,营业税3100;如果该公司降低商品房售价,按3000万元的价格销售这批商品房,其他条件不变,则纳税情况为:增值额=3000-2500=500,增值率=500/2500=20%,此时企业免征土地增值税,与筹划前相比,企业收入减少100万元,应纳税额减少180万元,所得税前实际收益反而增加80万元,税收筹划的效果显著。
假定其他条件不变,商品房价格仍为3100万元,红星房地产开发公司增加商品房内部设施,使其可扣除项目增加为2600万元,则应纳土地增值税情况为:增值额=3100-2600=500,增值率=500/2600=19.23%,由于增值率小于20%,此时企业免征土地增值税,与筹划前相比,企业不仅提高了房屋质量,还减少了净支出,获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。
在增加可扣除项目时,应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%,而各省市在10%内确定了不同的比例,纳税人要注意把握。
 

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