简体版 繁体版
服务快线:0755-89800981

网站公告

快讯

本站讯:热烈祝贺朱运德律师当选为深圳市律师协会风险管理委员会副主任。

快讯

本站讯:2012年12月26日下午,朱运德律师就状告广深港高铁票价过高案接受中央电视台唐记者专门采访。

 快 讯

   本站讯:2012年4月19日深圳电视台都市频道《第一现场》报道了朱运德律师作为专家律师参与调解录制的《第一调解》栏目《上门女婿的烦恼》(本周六播,编导徐海老师)和《残缺的爱》(本周日播,编导舒畅老师),并启动了《第一调解》的开播仪式。本周以后深圳电视台都市频道每周星期六和星期日黄金档9点30分播第一调解节目。欢迎各位网友到时观看,并提宝贵意见。有矛盾怎么办?第一调解,调解第一。深圳律师咨询网http://www.szlvshi.net

 快  讯

    本站讯:根据中国农业银行信用卡中心(2011)112号文件批复,广东德纳律师事务所于2011年7月正式成为中国农业银行湖南分行信用卡委外催收机构。广东德纳律师事务所长沙分所于2011年8月正式入围湖南省股权交易所中介机构。

快  讯

本站讯:2012年2月17日广东德纳律师事务所朱运德律师接受深圳晚报的邀请担任其特约评论员评论: 父亲抱着无肛幼女去法院受审。

快  讯

本站讯:2012年2月19日广东德纳律师事务所朱运德律师接受深圳电视台的邀请担任请特约评论员评论:父亲抱着无肛幼女去法院受审。

快 讯

本站讯:2012年2月21日广东德纳律师事务所朱运德律师接受深圳电视台邀请担任其《第一调解》栏目的律师观察团员。

快  讯

    本站讯:2011年6月16日广东德纳(武汉)律师事务所经湖北省司法厅批准在武汉正式成立。

快  讯

    本站讯:2011年5月月27日广东德纳律师事务所与台湾地区张北两岸联合法律事务所在福州共同签署了《两岸法律服务合作协议书》,从此我所可以办理台湾和大陆有关台湾法律事务。

快  讯

    本站讯:2011年5月16日《羊城晚报》特约深圳律师朱运德律师评论:3.18厘米肿瘤CT片没看出?

快  讯

    本站讯:2011年5月6日《深圳电视台》都市频道特别报道朱运德律师承办的4.10冯玉江故意杀人案之《19岁少年殒命酒吧》评论嘉宾。

快  讯

    本站讯:2011年4月16日《深圳电视台》都市频道特邀朱运德律师担任《亿万富婆的爱情买卖》的法律评论嘉宾

  快  讯

    本站讯:2011年3月31日《深圳晚报》特约朱运德律师评论:女教师开车三撞交警。

 快  讯

    本站讯:2011年3月25日《深圳婚姻家庭律师网》首席律师朱运德应中国移动集团广东有限公司茂名分公司邀请在茂名全球通大厦进行《婚姻法与婚恋法律风险防范》讲座,该讲座深受移动员工欢迎。

   快  讯

    本站讯:2011年2月13日《深圳电视台》财经频道特别报道朱运德律师联合其他律师向全国人大常委会提交扩大暴力乞讨罪的受害人的范围的立法建议书,该行为已引起很大社会反响。

快  讯

    本站讯:2011年2月12日《深圳电视台》都市频道《第一现场看》特别报道朱运德律师向全国人大提交关于扩大强迫乞讨罪受害人的范围的立法建议书。该节目很受观众关注。

快  讯

    本站讯:2010年12月24日《深圳电视台》都市频道《鞫说好看》特约朱运德律师评论:香港女士李群喜申请法院强制执行王涛搬离被侵占的房屋一案。该节目很受观众关注。

快  讯

    本站讯:2011年1月15日《深圳电视台》都市频道《鞫说好看》特约朱运德律师评论:韩国女士金某玉申请福田法院强制执行石某拖欠其女石某美抚养费一案。该节目很受观众关注。
快   讯

    本站讯:2010年12月24日《深圳电视台》都市频道《鞫说好看》特约朱运德律师评论:香港女士李群喜申请福田法院强制执行王涛搬离被侵占的房屋一案。该节目很受观众关注。

快  讯

    本站讯:2010年12月6日《人民日报》(人民网)特约朱运德律师评论:深圳民间高回报承诺吸揽资金现象愈演愈烈。该报道被各大媒体转载。

快  讯

    本站讯:2010年12月17日广东德纳律师事务所长沙分所“广东德纳(长沙)律师事务所”成立。

快  讯

    本站讯:热烈祝贺广东德纳律师事务所朱运德律师、陈峻峰律师、刘芳律师、史亚新律师一行四人参加香港贸发局主办的国际中小企业博览会,并在参加forum中小企业论坛。在会上朱运德律师等与国际众多中小企业家进行了广泛交流。

快   讯

    本站讯:热烈祝贺广东德纳律师事务所成为中华全国律师协会主办的《中国律师网》和《中国律师》杂志协办单位。

快   讯

   本站讯:热烈祝贺广东德纳律师事务所于2010年10月18日通过了中国人民银行主管的中国银行间市场交易商协会的资格审查并成为了该协会会员单位。从此朱运德律师所在广东德纳律师事务所的所有律师具备了各银行承认的为企业申请发行债务融资工具提供法律服务并出具的《法律意见书》和《律师工作报告》的资格。

快   讯

    本站讯:2010年5月4日,广东司法厅公开发布韩国金美玉女士对《中国顾问律师网》首席律师朱运德律师感谢信,称朱运德律师为广大律师树立了良好典范。

快  讯

    本站讯:2010年4月7日,《深圳晚报》报道《中国顾问律师网》首席律师朱运德律师面对举目无亲、经济困难的韩籍金美玉女士和未成年女儿石贤美的求助,减免一万五千元律师费,为石贤美向其父追索抚养费纠纷一案中提供法律援助。

快  讯

    2009年5月21日,由深圳市采购中心组织的深圳市政府采购律师服务类项目预选供应商公开招标大会正式落下帷幕的,经评标委员会评定、采购人确认和社会公告等严格程序,《深圳律师网》首席律师朱运德先生所在的广东德纳律师事务所从全深圳200多家律师事务所中脱颖而出,成功竞标为深圳市政府法律服务供应商。 

快  讯

  2009年8月1日,由中国邮政储蓄银行深圳深圳分行组织的采购律师服务类项目(2009年度小额贷款等债务清收)的公开招标大会正式落下帷幕的,经评标委员会评定、采购人确认和社会公告等严格程序,《深圳律师网》首席律师朱运德先生所在的广东德纳律师事务所从全深圳200多家律师事务所中脱颖而出,成功竞标为中国邮政储蓄银行深圳深圳分行唯一的2009年度小额贷款等债务清收的公开中标法律服务供应律师事务所。 

  快   讯
   2007年12月3日,应中国缝纫机械设备协会和浙江美机缝纫机有限公司的邀请,《中国顾问律师网》首席律师朱运德先生在中国海南省三亚市力合作度假养生中心的会议中心成功举办了《企业狼道赊销管理》讲座,该讲座深受全国缝纫机经销商喜欢。

喜 报
    热烈祝贺朱丽萍小姐和张兴国先生诉深圳市某投资有限公司房地产买卖合同纠纷一案第一审和第二审均胜诉,同时成功将预付房款执行到位。在此谨向广东德纳律师事务所朱运德律师表示深深的感谢!

喜   报

      热烈祝贺深圳市安邦信电子有限公司诉湛江经济开发区立普自动化设备有限公司拖欠货款纠纷一案中,在只有增值税发票而其他证据缺失的情况下,第一审成功胜诉。胜诉金额人民币70万元整,同时谨向广东德纳律师事务所商帐追收团队及负责人朱运德律师表示感谢和敬意!

 喜  报
     热烈祝贺《深圳律师网》朱运德律师当选为深圳市律师协会房地产和建设工程委员会委员。
链接平台


媒体关注
记者对话法律人士——谁担台湾复
深圳律师朱运德起诉广深港高铁要
活着就是最大的尊严
广深高铁票价高于同类逾三成
赵本山被劝退出央视春晚是中国文
朱运德律师和《第一调解》

网站搜索


热门信息 TOP10
深圳知名刑事辩护律师
国际商品分类表
广东著名婚姻家庭律师
关于医疗问题举证责任
广东知名律师朱运德简
男子与女友争吵后赌气
地图版权成法庭焦点
建筑劳务管理新办法
本周还有强暴雨
青年驾车撞飞行人数米

专家团队

●广东德纳律师事务所律师
●曾小武华南农业大学教授
●田阡  中山大学社会学博士


律师业务

★民事商事诉讼、仲裁法律事务
★刑事辩护、会见嫌犯取保候审
★离婚析产诉讼、遗嘱遗产继承
★房地产开发买卖综合法律事务
★商标权专利权著作权法律事务
★公司治理、法律顾问劳动顾问
★证券期货上市指导、独立董事
★金融贷款金融债务、保险法务
★民事财产、商事合同见证业务
★税务代理、纳税规划合法避税
★国内国际招标与投标风险防范
★企业个人资信、员工尽职调查
★货款、借款、债务等提存业务
★财产托管、企业托管民事代理
★法律咨询、合同审核起草文件


德纳文化
◆广东德纳律师事务所文化底蕴:
易经-地势坤,君子以厚德载物
左传-君子之言,信而有征
 
◆广东德纳律师事务所价值观:
厚德载物,信而有征!
团结协作,追求卓越!
 
◆广东德纳律师事务所执业铭训:
专业、客观、协作、务实
 
◆广东德纳律师事务所服务宗旨:
客户至上、服务至上
诚信第一、效率第一

德纳客户

★深圳市人民政府
★中国邮政储蓄银行深圳分行
★深圳市飞霞机电设备有限公司
★上海浦东发展银行
★深圳市星纺文化传播有限公司
★深圳市法通企业管理咨询有限公司
★中国移动集团广东有限公司
★中国缝制机械协会


合作单位
◆深圳市法通企业管理咨询有限公司
◆深圳市馨泉心理咨询有限公司
◆台湾翰生法律事务所
◆广东平海会计师事务所
◆香港唐楚雄律师事务所
◆香港邓明辉律师行

  深圳律师网 咨询热线:0755-89800981    您的满意是我们永远的追求....

律师最新总结之房屋买卖合同注意事项
双击自动滚屏
发布者:朱运德律师 阅读:1038次


“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”及“学区房”等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷,无法杜绝呢?究其原因就在于这一纸“房屋买卖合同”书写不规范、约定不明确所致。因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本,而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。


俗话说:“授人以鱼不如授人以渔”,笔者希望通过对“房屋买卖合同”粗浅的剖析,能够教会大家如何正确的签订“房屋买卖合同”并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限,笔者只能就重点问题进行讲解,难免有所疏漏,还望大家多多谅解。


一、 签订合同前应当注意的事项


1、核对《房屋所有权证》(以下简称“房证”)上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致,核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。


法律风险提示:仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。


2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。 (注:一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况,需要亲自核实)


法律风险提示:如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同,很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况,而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权,极有可能被认定为房屋买卖合同无效,从而引发不必要的争端。


律师支招:当该房屋是“共同所有”时,买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。


3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形,是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。


法律风险提示:大家一定要特别注意,若该房屋有部分银行贷款尚未还清,是无法完成过户手续的,只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款,将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。也许有的人会说:“房子虽然没过户,但是我都搬进去住了好几年了,这样应该没什么问题了吧?”答案是否定的,因为房屋不同于其他一般商品,房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记,从法律上讲该房屋的所有权还是别人的,风险之大显而易见。


法律依据:《物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。


律师支招:如何才能避免此类问题的发生呢?一方面,买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息(俗称“查档”),亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形,顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面,如果无法确认该房屋是否能解贷过户,不要轻信卖方的承诺而交付房款。(至于房屋解贷的方法,后文有详细叙述)


4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。


法律风险提示:很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题,而往往忽略一些细节问题。例如:如果该房屋存在租赁给他人使用的情形,极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于,我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则,简而言之就是:“房屋的所有权发生转移后,原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋,而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时,原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”,如果处理不当,极易引发不必要的纠纷。


律师支招:所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况,再决定是否购买,如果打算购买已经租赁出去的房子,最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明:承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。


5、买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱,支付大额定金前一定要三思而后行,因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权,从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。


【关键词:定金】


(1)什么是房屋买卖合同里的“定金”?

是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行,在尚未签订合同前由


买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。


(2)房屋买卖合同里的“定金”有什么用?

该“定金”作为一种担保,当给付定金的一方(买方)不履行合同时,无权要求卖方退还定金;当收受定金的一方(卖方)不履行约定的内容时,应双倍返还定金。


范例:甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同,乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容,则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容,则须双倍返还乙10万元。


(3)交付定金时需注意的事项。

①该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定,但不得超过房屋总价款的20%,超过的部分,人民法院不予支持。


范例:甲乙签订了一份50万元的买卖合同,最多只能约定10万元的定金,超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。


②不要将“定金”写成“订金”,虽然只是一字之差,但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。


法律风险提示:“定金”在二手房买卖过程中很常见,现实生活中买方一旦交付了定金,事后想要退回来,那都是相当困难的,因为这小小的“定金”里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问:“如果交易失败,是由于卖方或者中介的原因所致,那么定金能退回来吗?”答案是:不一定!大家看了下面这两个小例子就会明白“定金”的水到底有多深了……


例一:如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息,很容易给买方造成误解,当买方交付定金后才发现问题,若此时买方提出:之前对该房屋存在误解,现在知道真相后不想购买了并要求退还定金,对方往往会以买方先违约为由,不予退还定金。


例二:房屋买卖双方谈好价格后,买方交付了定金,一些不讲诚信的房主有时会觉得房价卖低了,不想卖了,于是就会千方百计的找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本,使得买方知难而退,从而达到不退还定金的目的。类似上述的例子还有很多,结果要么是走上漫长的法律维权之路,要么是自认倒霉任对方宰割……


律师支招:那么究竟大家该如何约定定金呢?一方面,由于我国法律目前对于交付“定金”的数额没有一个统一的标准,只有一个不得超过主合同标的额的20%的上限限制。买方在需要交付定金的情形下,要争取跟房主协商适当交付一些定金表明诚意即可,尽量不要约定大额定金,否则一旦发生纠纷,可能会增加不必要的损失。另一方面,一定要在合同中明确约定:如果买方交付了定金,卖方应在一定期限内(比如30日内)与买方签订房屋买卖合同,否则定金交给谁谁就有责任如数退还。(买方一定要保留好交付定金的收据,而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体)


二、签订合同时应当注意的事项


1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整,与身份证记载是否相一致。


法律风险提示(一):在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场,如果有特殊情况确实不能到场的,可以要求其代理人出具“授权委托书”(该委托书经过公证法律效果更佳)。


法律风险提示(二):如果父母以未成年子女名义购房,由于未成年人是限制民事行为能力人,不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同,此时需要法定代理人与其一起签署。


2、核对房屋的基本状况(主要包括:房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息)与房产证记载内容是否相一致。


三、房屋交易税费承担应当注意的事项


1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担,还是各自承担。(主要是指:契税、交易费、营业税和个人所得税等)


法律风险提示:现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷,所以税费由谁承担一定要约定清楚。


律师支招:一方面除了上述主要税种外,还有必要在“合同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定,具体细化应由哪一方承担。另一方面,还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前,遇国家、本地区房产政策调整,造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同,由某一方承担,还是由双方按比例共同承担。


2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形,而不能轻信房主一面之词。


法律风险提示:有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实,尤其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款,否则当你知道真相时,追悔莫及……


律师支招:一方面,买卖双方可以明确约定,在办理房屋交接手续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担,而交接完毕后发生的费用由买方承担(具体细节可以自行协商)。另一方面,一定在交付房款时预留尾款,以防止卖方有陈欠。


3、明确约定“公共维修基金”的归属问题,还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续


法律风险提示:“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户,现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证,而无权享用该公共维修基金的情形,再加上时间久了,很可能联系不到原房主,从而无法对“公共维修基金”进行过户。


律师支招:由买卖双方或任何一方携带买卖双方身份证复印件、公共维修基金发票、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。


四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项


1、写明房屋的“总价款”,同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。

2、注明签订合同之前交付了多少定金,同时约定该定金抵作同等金额的购房款。

3、在介绍购房的付款方式之前,大家有必要了解一下什么是“资金监管”。

(注:目前我国不同城市对资金监管的规定和做法不一致,仅供参考)。


【关键词:资金监管】


(1)为什么要“资金监管”?

因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易,期间往往需要1-3个月的时间,由于买卖双方缺乏足够的信任,对于“先过户”还是“先给钱”的问题一直存在争议,而且对买卖双方都存在着风险。


(2)什么是“资金监管”?

通俗来讲“资金监管”是指,在二手房买卖过程中,购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后,需要将先支付的房款直接打入银行的“资金监管账户”,由银行暂时将该房款冻结,若买卖双方在规定的期限内完成过户手续,购房者拿到新房产证的同时,银行会自动将该“资金监管账户”内的房款划转到卖方的账户下,如果交易失败,则该笔房款会自动退还至购房者账户下,这样做可以极大的保证双方的交易安全。


4、简单介绍一下几种常见付款方式应当注意的事项。(注:以下卖方简称“甲方”,买方简称“乙方”)


(1)一次性支付方式付款应当注意的主要事项。

①明确约定甲乙双方过户的时间节点。

范例:甲乙双方约定   年   月   日之前去房产交易中心办理过户手续。


②明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限。

范例:在乙方新契税证明下发    日内支付甲方购房款     元整(别忘了大小写)同时根据国家政策,甲乙双方办理资金监管手续。


③明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限(要坚持一个原则:一手交钱,一手交房,同时尽量预留尾款,以防止卖方房屋有陈欠而引发不必要的纠纷)。

范例:在乙方新房证下发    日内给付甲方购房尾款     元整(注明:大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。

注:因为乙方新房证下发后,银行会将资金监管账户内的钱自动转入甲方账户下,所以无需约定乙方下发新房证后将资金监管转入甲方账户的具体时间。


(2)商业贷款方式付款应当注意的主要事项。

①明确约定乙方办理贷款审批的时间节点,以及办理过户的前提条件和期限。

范例:甲乙双方于   年   月   日之前一同到银行办理贷款审批手续,待贷款审批通过   个工作日内,甲乙双方一同到房产交易部门办理过户手续。


②明确约定乙方支付甲方第一笔购房款的前提条件和期限。

范例:在乙方新契税证明下发    日内支付甲方第一笔购房款     元整(注明:大小写),同时根据国家政策,甲乙双方须在房管局办理资金监管手续。


③明确约定乙方下发新房证且贷款下发后    个工作日内由银行直接将贷款作为第二笔购房款支付甲方。(注意:不要具体约定银行贷款的放款日期,这个日期甲乙双方无法确定)


④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。

范例:在甲方收到银行的放款后   个工作日内,乙方支付甲方购房尾款    元整(注明大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。


⑤为了保险起见,最好在“合同的其他约定”中明确:如果乙方无法贷款或者贷款金额不足的,乙方用现金补齐。


(3)由于公积金贷款与商业贷款的注意事项大同小异,在此就不做过多赘述。


5、【特殊】:所购房屋存在“贷款尚未还清”情形下,过户和付款应当注意的事项。


如同前文所述贷款尚未还清的房子是无法过户的,此时想要过户一般有两种做法:由“卖方自行还款解贷”或者由“买方替卖方还款解贷”。由于采用后者方式购房风险很大,所以本文主要介绍一下如何防范“买方替卖方还款解贷”带来的法律风险。


①买方替卖方还款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查档”,核实一下是否存在影响过户的情形


②明确约定甲乙双方去银行还款及“注销抵押备案”的时间节点。

范例:甲乙双方约定于   年   月   日之前去银行办理还款及注销手续,办理当日乙方支付甲方第一笔购房款人民币     元整(注明:大小写)用于银行还款,同时甲方办理该房屋的抵押备案注销。


③明确约定甲乙双方办理过户及乙方支付第二笔购房款的期限。

范例:甲乙双方约定该房屋抵押备案注销后的    工作日内去房产交易中心办理过户手续,在乙方新契税证明下发当日,乙方支付甲方第二笔购房款人民币     元整(注明:大小写),同时根据国家政策,甲乙双方需要在房管局办理资金监管手续。


④明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。

范例:在乙方新房证下发后    个工作日内,乙方支付甲方购房尾款    元整(注明:大小写)同时,甲乙双方按照合同约定交接房屋。


五、房屋的户口迁出应当注意的事项


1、一定要查明该房屋是否存在“户口迁出”的问题,如果存在需要户口迁出的情况时,一定要明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任。


法律风险提示:如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定,一旦发生户口迁出的纠纷后,报警和起诉都不能直接解决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制,所以公安机关在一般情况下,不会直接将卖方的户口强行迁出。如果去法院起诉要求将卖方的户口迁出,法院一般会以“户口迁出问题”属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围为由不予受理。


律师支招:一方面,可以直接去当地派出所查询交易房屋的户籍状况,另一方面,可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时的违约责任。到时候以卖方违约为由,向法院提起民事诉讼,在这种诉求之下,法院是予以受理的。


六、购买“学区房”应当注意的事项


1、什么是学区房?

顾名思义“学区房”是归属于一些教学质量好、水平高的中小学学区地段的房产。所谓的教学质量优劣实质上是教育资源分配不均衡所致,家长们为了让孩子不输在教育的起跑线上,不惜花费重金购置“学区房”,也是拼了……


2、购买学区房需要注意哪些事项?

(1)确认所购房屋是否属于入读学校的学区,有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔,但不一定是“学区房”。


律师支招:不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺,也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”,最好实地考察一番,亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱。


(2)了解所购买的“学区房”落户时间是否符合入读学校的要求。


律师支招:家长们有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题,确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合,此外还要咨询学校有没有充足的名额可以让孩子入学等,确保买的安心、住的放心。


(3)一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。“学区房”不同于一般的房屋,如果孩子户口无法迁入,那么孩子的名校梦,只能去梦中实现了。


(4)将卖方对“学区房”的承诺写进合同里去,并约定好违约责任。(口说无凭,写进合同里也算有个保障)


(5)最后,笔者还是忍不住要提醒一下,房屋主要还是用来居住的,所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要,切勿一味追求“学区房”而因小失大。


七、合同的违约责任和解除条款应当注意的事项


1、对于合同的违约行为,买卖双方一定要明确其所适用的违约责任,否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。


律师支招:对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题,都要事先约定“违约的处理方式”和“违约责任的承担方式”,以便于日后维护自身的合法权益。


2、最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。


八、房屋的交付应当注意的事项


1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出,千万不要图省事。


法律风险提示:如果买卖双方仅是在合同中约定“保持房屋原样进行交付”这样的约定太过于模糊,往往很难起到保障作用,请大家看一则小例子。


例子:曾经发生过这样的事情,买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意,于是很快签订了买卖合同,在房屋交付条件中注明“按现状交付”,但是买方交完房款、办理完毕过户手续后,在办理房屋交接时,发现房屋内的精装修都被拆除,空调等设备也被拆走。当买方提出强烈质疑时,中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的,房价款中不包括精装修的,这种情况让买方始料不及,又无话可说,因为在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不能保证胜诉。


2、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。

范例:甲乙双方约定该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付日起转移给买方,在此之前房屋灭失损毁的风险由卖方承担。


3、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。


4、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。

范例:卖方未按照合同约定的时间过户并交付房屋,逾期超过一定期限的,买方有权要求解除合同、退房并返还已付房款及相应的利息,同时要求卖方承担相应的违约责任。


5、最后提醒一下卖方,在房屋没有完成过户手续之前,最好不要轻易将房屋交付买方。


法律风险提示:如果卖方提前交房,一旦出现买方无法过户等情形,双方很可能会产生纠纷。俗话说:请神容易送神难,打算提前交房的卖方,最好权衡一下利弊再做决定。


九、合同尾部签章应当注意的事项


1、买卖双方签章和按手印要确保清晰,禁止代签代按。

2、买卖双方的通讯地址和联系方式要详细填写完整。

3、准确填写合同签订时的具体日期。


朱律师咨询热线:0755-89800981、13923855958


朱运德博士律师,男,广东德纳律师事务所合伙律师,中国管理科学研究院学术委员会特约研究员、中国政法大学在职法学博士研究生、中山大学岭南学院在职金融研究生、双本科学历(湘潭大学法律本科和湖南师范大学中文本科),深圳律师协会第八届、第九届风险管理委员会副主任,深圳律师协会第九、十届培训委员会委员,深圳市龙华区尚法和谐劳动关系促进会会长、深圳市湖南攸县商会监事长、国际商业人脉引荐品牌《优商会》创始人,执业证号为14403200510920430,《新三板上市直通车》作者。朱运德律师独特的办案风格:纵横谋略、危机公关策划、尤其擅长诉讼和非诉讼策划,,物业管理法律专家,为多个小区及业主委员会以及多家物业公司提供法律服务,大案要案诉讼代理、股权设计、投融资、商业路演、新三板辅导等,在企业界和律师界有很高的声誉,是广东地区最受新闻关注的律师之一。先后有《深圳法制报》、《羊城晚报》、《每日经济新闻》、《凤凰周刊》及韩国最大、最具代表性的广播电视台KBS,香港《星岛日报》、《深圳商报》、《深圳晚报》、《湖南攸县电视台》、《深圳电视台》、《人民日报》(人民网)、中央电视台财经频道等等国内外媒体邀请朱运德律师担任特约评论员或嘉宾或接受专访。朱运德律师人生信条:舍得成就人生、达则兼济天下。执业准则:受人之托、忠人之事!
 
朱诗雨,女,广东德纳律师事务所律师助理,曾在湖南省雨花区人民法院实习工作,中南大学在读法律硕士研究生,双学士学位(法学、生物工程)。有深厚的理论基础及丰富的实践经历,擅长合同审查、劳动争议、物业纠纷、民商类诉讼案件。坚持以“尽最大努力维护当事人合法权益”为职业信仰,恪守职业道德,认真负责。

 

相 关 信 息
 

打印本页 | 关闭窗口
炒股就要学习股票知识,现在年轻人炒股的越来越多,还要学习股票入门基础知识,但股市是一个非常复杂的市场,想轻松赚钱并不容易,需要付出很多,需要学习K线图等分析方法。
   
 

中国刑事辩护网 中国顾问律师网  深圳婚姻家庭律师网 中国律师追债网 劳动仲裁网  婚姻家庭律师网  法律援助网 深圳律师追债网 涉港婚姻家庭律师网 海峡两岸律师服务网 广州婚姻律师网 长沙婚姻律师网 中国爱情见证网  东莞律师事务所 东莞律师 离婚法律咨询网 特许经营网 深圳劳动合同法网 深圳房地产律师网

 
  版权所有:深圳律师咨询网 本站域名:www.szlvshi.net
主办单位:广东德纳律师事务所 主办律师:朱运德律师
朱运德律师执业证号:14403200510920430 
深圳地址:广东省深圳市金田路金中环商务大厦42楼
广州地址:广东省广州市华南农业大学法学院曾律师转
长沙地址:湖南省长沙市芙蓉区韶山北路39号维一星城2012室
武汉地址:武汉市东湖开发区珞瑜路889号光谷中心花园B-2座2202 
咨询热线:0755-89800981 18926562156 E-mail:412307187@qq.com
本网站非营利机构,有何建议请与站长联系 
建议使用1024×768分辨率浏览本站以达到最佳效果 
网站建设设计制作维护单位:亚网互联