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| 房地产税收新政策解读 | ||||
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发布者： 朱运德律师
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房地产税收新政策解读 ２００６年３月６日，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发 ［２００６］３１号，下称３１号文），自２００６年１月１日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》 （国税发［２００３］８３号，下称８３号文）同时废止。新政策的出台，一时触动了不少房地产开发企业税负这根敏感的神经，也引发了众多老百姓对房价的关注。基于此，本文对此项政策的出台背景作介绍，并对政策的主要内容及其影响作了全面的解读。 房地产新政对开发企业而言有利有弊。３１号文件增加了房地产开发企业的成本，减少了企业避税的可能，但也统一、规范了内资房地产开发企业所得税的政策，减少了人为因素的影响，给企业创造了一个公平的税收环境。总体而言，新政策对于房地产开发企业尤其是正规的房地产企业来说是利大于弊。 （一）对房地产开发企业的有利影响 １．预售的应纳税所得额确定更加合理 原房地产企业所得税政策是将房地产企业当期取得的预售收入先按规定的利润率（不得低于１５％，具体由主管税务机关确定）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。待开发产品完工后，企业应及时按规定计算已实现的销售收入，同时结转其对应的销售成本，计算已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所额。３１号文规定：房地产开发企业开发、建造开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 显然，３１号文规定的计税毛利率法更加科学、合理、合法。因为８３号文规定的利润率法在取得预收收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，对完工后还应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整会带来很多的麻烦；而计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。 ２．税收环境更加公平，透明 ２００６年以前，房地产开发企业是按照８３号文缴纳企业所得税的。８３号文件在政策的逻辑性和可行性方面有一些缺陷，在执行方面操作性不强，加之受整个社会经济大环境的影响，不同的国税机关、地税机关在执行该文件时存在很大的差异。以北京为例，北京市国税局在总局８３号文件的基础上规定了一个１５％的预计营业利润率，全文予以转发；而北京市地税局没有转发８３号文件。这就使北京市新老房地产开发企业（２００２年以后成立的企业称为新企业，企业所得税属国税机关管辖，此前成立的企业在地税机关缴纳企业所得税）缴纳企业所得税的方式和依据存在不同，导致同样是内资房地产开发企业，由于属不同的税务机关主管，适用的政策不同，税负产生了很大差异。 ３１号文件在８３号文件的基础上进行了很多修改，取消了８３号文件中不好操作的内容，并结合房地产开发的现状，规定了新的内容。同时要求省级国税局、地税局联合制定具体实施办法，报国家税务总局备案。可以预见，目前房地产开发企业所得税征纳政策不统一的局面有望结束。 ３．放宽了扣除 按照以前的有关规定，企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税前据实扣除的，不能向以后年度结转。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理问题较为突出，主要体现在以下两个方面：一是房地产开发企业从事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等开发经营全过程，因此，开发项目从第一笔投入至取得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除二是广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这是房地产开发经营的一个显著特点，但这一期间又哈恰没有销售收入。 ３１号文规定以上费用可以向以后年度结转，考虑了房地产开发的实际情况，可以减轻企业税负。 （二）强化征管，堵塞税收漏洞 １、核定征收方式更加规范 以前，一些地区存在开发企业按核定方式缴纳企业所得税的现象。由于税务机关核定的应税所得率较低，而且只要企业按核定率缴纳了企业所得税，一般就不会存在太大的税收风险，对企业比较有利。但是新政策堵住了这个漏洞，规范了管理。 ３１号文规定，只有开发企业出现未设置账簿，或者虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账等６种情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。也就是说，今后房地产开发企业所得税首先必须按查账征收方式进行缴纳，只有在税务机关发现企业存在以上情形时，才会采取核定征收方式对以前的企业所得税进行追溯处理。 ２．取消新办企业的企业所得税减免优惠 以前，利用新办企业享受税收优惠进行避税是房地产开发最常用的避税手段之一。比如，《关于自主择业的军队转业干部有关税收政策问题的通知》（财税［２００３］２６号）和《关于随军家属就业有关税收政策的通知》（财税［２０００］０８４号）规定，为安置自主择业的军队转业干部和随军家属就业而新开办的企业，３年内免征企业所得税。由于上述两个文件没有对新办企业的经营范围进行任何限制，实践中就出现了通过招聘军队转业干部从事房地产销售业务，进而申请减免房地产开发企业所得税的案例。由于房地产开发企业的所得税数额较大，企业通过招聘十几名军队专业干部就可能减免数千万元甚至上亿元的企业所得税，偏离了国家制定上述政策的初衷，留下巨大的税收漏洞。 ３１号文件规定，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠，堵住了这个税收漏洞。 ３．借款利息扣除的限制 目前房地产开发多采取项目公司开发的形式，开发资金一方面来源于银行项目贷款，一方面来源于母公司的借款，项目开发公司本身的注册资本并不是很大。通过内部拆借资金，一方面提高资金使用效率，另一方面也可以通过资本弱化避税。对此，３１号文规定，开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本５０％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除，可以有效地防止资本弱化避税现象的发生。 ４．强制结算纳税 以前，房地产项目经常是迟迟不收盘，不给建筑、装修、绿化等相关业务公司结账，以此来拖欠延交税款。 针对这种现象，３１号文明确规定了开发产品的完工标准。对符合完工标准的开发产品，企业必须在完工年度进行结算，即确认收入，结转与其对应的计税成本，计算出该项开发产品的实际销售收入毛利额，根据其与预售收入毛利额间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。否则主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整。这项规定强调对高利润开发产品的强制结算和纳税调整，堵住了又一个税收漏洞。 （三）体现对住房供应结构的调节 前不久刚刚闭幕的全国两会上，政府发表的相关报告显示，２００６年国民经济和社会发展的主要预期目标之一是继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房，建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序，促进房地产业和建筑业健康发展。此次３１号文中对于不同性质的开发项目进行分类别执行税收，鼓励部分开发商建造经济适用房，可以理解为是政府对于当前住房供应结构进行调整的一种手段。 （四）对开发商成本与房价的影响 １、增加开发商成本与资金负担 根据新规定，大部分房产企业预售收入的预计计税毛利率都将提高到２０％，因此这意味着房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税，这将会增加企业一定的资金负担，在一定程度上降低企业的资金周转率。虽然按照规定，有多退少补的规定，当项目结束时，如果利润没有达到２０％，国家会将税款退还给开发商，但是退税的手续繁琐，退税是一件比较困难的事，收回资金可能需要几年的时间，而且占据了开发商的资金。 ２．对房价的影响有限 开发商的成本上升了，那对于房价是否会造成直接影响呢？ 在一般情况下，开发商成本的增加必然会在房屋的销售价格上有所体现。然而，经过２００５年宏观调控后，楼市逐步走向健康成熟，之前的卖方市场也已逐步转变为以自住购房者为主力人群的买方市场。相比之前疯狂的投资人群，现时的购房者明显理性，对于房价的敏感度很高，所以开发商如果贸然转嫁增加的成本到下游，势必对于一手楼盘的销售造成负面的影响，加剧了同一区域一、二手房的竞争。考虑到现时市场一手楼盘的销售情况，预计该项新政对于楼价影响有限，在短期内应该不会造成楼价大幅波动。 另外，这次调整提高的并不是企业所得税的税率，只是提高了预计计税毛利率的比例。之前房地产企业所得税是按预售收入平均１５％利润率来预征３３％的企业所得税，相当于预征预售收入的４．９５％；而按新规定房地产企业所得税是按预售收入平均２０％利润率来预征３３％的企业所得税，相当于预征预售收入的６．６％；前后对比相差１．６５％，这几乎可以忽略不计，而且这部分只是预征，并不是实收，还要根据企业实际利润水平而多退少补。因此，不会影响到开发商的利润水平，房地产开发商应该不会因此提高房价。 |
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